Vanwege financiële tegenslagen ben je niet meer in staat om je maandelijkse hypothecaire schuld af te lossen. De aangetekende brieven stapelen zich op, de gerechtsdeurwaarder is al meerdere malen komen aankloppen en de bank heeft uiteindelijk beslag gelegd op jouw onroerend goed. Je woning dreigt nu openbaar verkocht te worden. Hoe pak je dit aan om hier zo ongehavend mogelijk uit te komen?
 

Openbare verkoop tegengaan

Wend een openbare verkoop kost wat kost af. Dit kan best door in dialoog te gaan met de dossierbeheerder van het creditcenter van uw bank. Licht de situatie toe en probeer een akkoord te bereiken omtrent een particuliere verkoop of een verkoop uit de hand.

Vaak hebben eigenaars al enige tijd niets meer van zich laten horen bij de bank, maar het is essentieel om een goede verstandhouding te hebben met de dossierbeheerder. Indien je pand niet meteen verkocht geraakt, kan je dan steeds een verlenging vragen.
 

Makelaar inschakelen om openbare verkoop uit te stellen 

Banken waren tot voor kort grote voorstander van gerechtelijke openbare verkopen, maar sinds de nieuwe wet op de insolvabiliteit van 1 mei 2018 zijn ze hier resoluut van afgestapt. De reden hiervoor is dat de nieuwe procedure van een gerechtelijke openbare verkoop slechts één openbare zitdag voorziet. Het recht van hoger bod en een tweede zitdag zijn niet meer mogelijk, waardoor de bank automatisch verkoopt aan een lagere verkoopprijs en grotere verliezen dreigt op te lopen.

Banken zijn dus geneigd om je tegemoet te komen in jouw vraag om de openbare verkoop tijdelijk uit te stellen, op voorwaarde dat je de verkoop uitbesteedt aan een professionele vastgoedmakelaar. Op die manier heeft de bank zekerheid dat er werk van wordt gemaakt, dat de woning aan een maximale verkoopprijs wordt verkocht en dat de schulden maximaal afgelost kunnen worden.


Wat als de verkoop niet alle schulden kan vereffenen?

Indien de opbrengst van de verkoop van een gehypothekeerd onroerend goed niet voldoende is om alle schulden te vereffenen bij verschillende schuldeisers, wordt een volgorde gehanteerd. Je zou denken dat de bank via haar hypothecaire inschrijving voorrang heeft op alle andere schuldeisers, maar de FOD Financiën heeft altijd voorrang op iedereen.

Bij elke verkoop van onroerend goed is de notaris bij wet verplicht om bij het stadsbestuur de openstaande schulden i.v.m. gemeentelijke belastingen aan te vragen. De notaris krijgt dan een “fiscale notificatie”, een document waarin alle openstaande schulden staan. Die schulden worden vervolgens afgehouden van de verkoopsom en in de stadskas gestort door de notaris. Die schulden omvatten zowel de BTW-administratie met achterstallige BTW, als de sociale zekerheid met achterstallige sociale bijdragen, als niet-betaalde personenbelastingen.

Pas dan komen de bank en eventuele andere hypothecaire schuldeisers aan de beurt. Maar uit ervaring weten we dat de bank hierop voorzien is en er vlot in meegaat.
 

De evenredige of pondspondsgewijze verdeling van schulden

Zijn er dan nog andere, niet-bevoorrechte schuldeisers, dan geldt het principe van de evenredige of pondspondsgewijze verdeling. Bij een pondspondsgewijze verdeling wordt elke schuldeiser volgens zijn aandeel in de totale schuld betaald. Stel dat de totale schuld van de gewone schuldeisers €3000 bedraagt, maar de persoon met schulden heeft slechts €1000 ter beschikking.
 

Schuldeiser A met een schuldvordering van €2000 krijgt dan 67% (2000/3000) van de €1000 = €670

Schuldeiser B met een schuldvordering van €1000 krijgt dan 33% (1000/3000) van de €1000 = €330
 

Is er trouwens een samenloop van bevoorrechte schuldeisers van dezelfde rang, dan wordt eveneens het principe van de pondspondsgewijze verdeling toegepast.
 

Nog vragen?

Je mag ons altijd contacteren over beslag op onroerend goed.

Of voor eender wat natuurlijk.
 

Referenties: Adlex, Securex