Goed nieuws voor wie droomt van een nieuwbouwwoning of -appartement: het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw is nu onbeperkt geldig. Wat jarenlang een tijdelijke maatregel was, is nu structureel vastgelegd.

De Programmawet met de nieuwe btw-regels verscheen op 29 juli 2025 in het Belgisch Staatsblad. De kern van de voorgaande maatregelen bleef behouden, maar er zijn enkele belangrijke aanvullingen en verduidelijkingen in deze nieuwe wet. We vatten het graag voor je samen.

Wat zijn de voorwaarden waaraan je als koper moet voldoen?

Om van het verlaagde tarief van 6% btw te kunnen genieten, zijn een aantal scenario's mogelijk:

1. je bent een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen 
2. je bent een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) privé zal verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben (dit kunnen opeenvolgende huurcontracten zijn) en de woning heeft een bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m2
3. je bent een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning langdurend (minstens 15 jaar) sociaal zal verhuren (niet onderworpen aan een voorwaarde inzake bewoonbare oppervlakte)

Je koopt de nieuwe woning om zelf te bewonen, wat zijn de voorwaarden?

• Je bent een natuurlijk persoon
• Je vestigt er je hoofdverblijfplaats
• Je blijft er minstens wonen tot het einde van het vijfde jaar na de ingebruikname
• De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt 175 m²
• Bij meerdere kopers wordt de evaluatie van de voorwaarden gedaan per koper in de verhouding van de eigendomsrechten
• De woning die wordt heropgebouwd moet de enige woning zijn

Maar wat verstaat men nu onder ‘enige woning’?

De woning die wordt heropgebouwd moet de enige woning van de koper zijn, hierbij wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt (of bestemd) als woning en waarop de koper geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten heeft. Het bezit van blote eigendom van een woning geldt eveneens als zogenaamd 'verhinderend bezit'.

   Opmerking: er moet geen rekening worden gehouden met:

•     andere woningen waarvan de koper, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is voorafgaande aan de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de nieuwe woning. Ook met een erfenis van de volle eigendom na de ingebruikname of inbezitneming wordt geen rekening gehouden.
•     de woning die de bouwheer bewoonde als eigen woning en waar zijn domicilie was gevestigd, doch die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming is verkocht.

In geval de koper bv. een appartement aan zee of een woning voor gemengd gebruik die wordt verhuurd bezit, kan hij de bedoelde regeling niet inroepen, tenzij verkoop ervan vóór de eerste ingebruikneming of inbezitname van de nieuwe woning. Een vakantiewoning (appartement, chalet, vakantiehuisje, e.d.), wordt aangemerkt als 'verhinderend bezit'.  Er dient evenwel geen rekening te worden gehouden met bv. een handelszaak, een fabrieksgebouw of louter een perceel bouwgrond waarvan de koper eigenaar is daar dit geen woningen zijn of gebouwen bestemd voor bewoning.

Verder worden zowel de in België als in het buitenland gelegen woningen in aanmerking genomen.

Je koopt de woning voor verhuur

Of je nu in vastgoed wilt investeren als particulier of met je vennootschap, in beide gevallen kan je gebruikmaken van het 6% btw-tarief wanneer je de woning aankoopt voor een langdurige verhuur.

• Verhuur aan een particulier: je verhuurt de woning voor minstens 15 jaar rechtstreeks aan een particulier die er onmiddellijk zijn hoofdverblijfplaats vestigt. Hier geldt wel een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m².
• Sociale verhuur: je verhuurt de woning minstens 15 jaar via een sociaal verhuurkantoor of een erkende woonmaatschappij. In dit geval geldt geen beperking op de maximale bewoonbare oppervlakte

Wil je de volledige wettekst zelf raadplegen? Dat kan via deze link naar de officiële website van de FOD Financiën: Lees de wettekst hier.

Aan welke voorwaarden moet de promotor of bouwheer voldoen?

Het verlaagde btw-tarief van 6% is enkel van toepassing op nieuwbouwwoningen of -appartementen die worden gebouwd op een terrein waar eerder een gebouw werd afgebroken. Het maakt daarbij niet uit welk type gebouw er stond, zolang het maar een vaste constructie was.

Daarnaast zijn er ook nog andere voorwaarden zoals:

• Het nieuwe gebouw moet in verhouding staan tot het afgebroken gebouw, er wordt gesproken van een significante omvang
• De bouwheer die de afbraak van een gebouw heeft verricht, moet dit gedaan hebben met het oog op de wederopbouw van de nieuwe woning
• Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen en na samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse nieuwe gebouw in aanmerking om het verlaagd btw-tarief toe te passen

Wil je de volledige wettekst zelf raadplegen? Dat kan via deze link naar de officiële website van de FOD Financiën: Lees de wettekst hier.

Administratieve formaliteiten blijven gelden

Ook al verandert de regeling inhoudelijk, de administratie blijft grotendeels zoals ze is:

• De verkoper of bouwheer moet vooraf een elektronische verklaring indienen, die ook door de koper wordt ondertekend
• Bepaalde documenten – zoals de omgevingsvergunning, aannemingsovereenkomst en compromis of notariële akte – moeten beschikbaar zijn
• Op de factuur moet duidelijk staan dat aan de voorwaarden voor het verlaagd btw-tarief is voldaan

Wat als u eerst nog uw huidige woning moet verkopen?

Geen probleem. Dankzij een handige overgangsregeling krijg je wat meer ademruimte. Je hebt namelijk tot 31 december van het jaar na de ingebruikname om je vorige hoofdverblijfplaats te verkopen. Zo kan je rustig je nieuwe plek inrichten zonder je zorgen te maken over de verkoop van je vorige woning.

Voorbeeld: stel, je verhuist in augustus 2025 naar je nieuwe woning met het verlaagde btw-tarief van 6%. Dan heb je tot 31 december 2026 de tijd om je vorige woning te verkopen. Genoeg tijd dus om alles op je eigen tempo af te ronden.

Benieuwd naar ons aanbod nieuwbouwprojecten die in aanmerking komen voor 6% btw?

Bekijk ons aanbod en contacteer ons vrijblijvend voor meer info.