Wat moet ik verstaan onder de term ‘groepswoningbouw’?
Wie zich verdiept in de wereld van nieuwbouw, projectontwikkeling en woonuitbreidingsgebied botst steeds vaker op de term ‘groepswoningbouw’. Het is echter niet voor éénieder duidelijk wat dit begrip betekent, wat de correcte definitie is en welke wetgeving errond hangt. Bovendien is de verwarring met een ‘verkaveling’ snel gezaaid, waardoor ook de grens tussen een omgeving- en verkavelingsvergunning bijzonder dun lijkt te zijn. Landbergh geeft u de eenduidige definitie van groepswoningbouw, lijst haar wetgeving en voorwaarden op en brengt de voor- en nadelen voor de projectontwikkelaar aan het licht.
Wat is groepswoningbouw?
Groepswoningbouw is het gelijktijdig oprichten van meerdere gebouwen bestemd voor bewoning die één stedenbouwkundig samenhangend geheel vormen. Er is geen minimum bepaald wat het aantal woningen betreft. In de rechtspraak wordt echter wel bevestigd dat een project zeker in aanmerking komt voor groepswoningbouw vanaf tien woningen. In de realiteit merken we dat dit al kan bij de realisatie van twee koppelwoningen. Een vrijstaande eengezinswoning of kavels voor individuele bouwprojecten vallen niet onder groepswoningbouw.
Wat zijn de voorwaarden van groepswoningbouw?
1. Simultaan bouwen
Een eerste voorwaarde van groepswoningbouw is dat de verschillende woningen gelijktijdig moeten worden opgericht. De Raad voor Vergunningsbetwistingen houdt streng in de gaten of dit daadwerkelijk gebeurt, alsook of de aanvrager van de vergunning wel als bouwheer van de woningen zal optreden.
2. Eén stedenbouwkundig samenhangend geheel
Individuele bouwprojecten vallen zoals eerder vermeld in principe niet onder groepswoningbouw. Nochtans sluit de definitie van groepswoningbouw losstaande, individuele woningen niet uit. De definitie vereist niet dat alle woningen fysisch met elkaar verbonden zijn. De voorwaarde die wel geldt is dat alle woningen deel uitmaken van eenzelfde stedenbouwkundig ontworpen geheel. Er moet sprake zijn van een gewaarborgd samenhangend karakter.
Het spreekt voor zich dat dit gemakkelijker te realiseren is met gesloten of halfopen bebouwingen dan met losstaande woningen, maar de aanwezigheid van een of meerdere losstaande woningen staat groepswoningbouw niet in de weg.
3. Groepswoningbouw onder een omgevingsvergunning
In principe is er voor een groepswoningbouwproject enkel een omgevingsvergunning vereist. Hierbij zijn de plannen voor alle woningen reeds in detail uitgetekend en moeten die ook als zodanig worden uitgevoerd. Het is in deze plannen vaak ook duidelijk dat er op stedenbouwkundig vlak een samenhangend geheel is door de aanwezigheid van een identieke of harmonieuze stijl.
3.1. Voor- en nadelen van groepswoningbouw onder een omgevingsvergunning
Het voordeel hierbij is dat alles veel sneller en efficiënter verloopt. De ontwikkelaar hoeft geen lange procedures af te wachten, waarbij de verkaveling wordt goedgekeurd, de aanleg van een wegenis toestemming krijgt, het verkoopbaarheidsattest wordt verkregen en dan pas de omgevingsvergunning voor de individuele kavels wordt toegekend.
Het nadeel is dat de projectontwikkelaar pas kan verkopen als de constructie casco of wind- en waterdicht is. Bijgevolg kunnen er geen notariële verkoopakten plaatsvinden voor de wind- en waterdichtoplevering van de gebouwen en komen er dus ook geen centen binnen aan de zijde van de ontwikkelaar gedurende dit lange voortraject. Een degelijke financiële positie is bijgevolg niet onbelangrijk.
Voor de kandidaat-kopers daarentegen biedt deze constructie unieke kansen gezien deze zich reeds in een vroeg stadium kunnen engageren om aan te kopen zonder de nodige middelen reeds ineens te moeten vrij maken. Doorgaans mag u op ongeveer anderhalf tot twee jaar rekenen tussen de start van de werken en het wind- en waterdicht afwerken van de gebouwen.
4. Groepswoningbouw onder een verkavelingsvergunning
Indien de kavels toch worden verkocht voordat er een winddichte woning (casco) op is gebouwd, is wel een verkavelingsvergunning verplicht. Een verkavelingsvergunning is vereist wanneer een eigenaar zijn terrein wenst op te splitsen met de bedoeling delen ervan te bestemmen voor woningbouw. Zonder verkavelingsvergunning kan de eigenaar de nieuwe percelen niet verkopen als bouwgrond.
Zo’n verkavelingsvergunning en individuele loten onbebouwd verkopen is echter in strijd met de voorwaarden van groepswoningbouw, waarbij meerdere woningen gelijktijdig worden opgericht en één samenhangend geheel vormen. Bij verkavelingsvoorschriften kunnen namelijk – binnen bepaalde marges - vaak nog uiteenlopende woningen worden gerealiseerd.
Groepswoningbouw realiseren onder een verkavelingsvergunning – om reeds op plan te kunnen verkopen – is dus enkel en alleen toegelaten indien de essentiële elementen van groepswoningbouw op niveau van het project worden gewaarborgd. De verkavelingsvoorschriften verplichten dan een gelijktijdige bouw van woningen die een samenhangend geheel vormen.
5. Groepswoningbouw in woonuitbreidingsgebied
Dat er grondig wordt gecontroleerd op het respecteren van de essentiële elementen van groepswoningbouw, blijkt ook uit de aanvragen van verkavelingsvergunningen in woonuitbreidingsgebied. Zo’n gebied is in de eerste plaats bedoeld voor groepswoningbouw onder een omgevingsvergunning. De uitkomst van een aanvraag tot verkavelingsvergunning is hier dan ook erg precair. De RvVb gaat telkens na of de verschillende voorwaarden zijn voldaan.
Conclusie
Groepswoningbouw kan als projectontwikkelaar dus zeker een interessante keuze zijn om het hele bouwproces sneller en efficiënter te laten verlopen, en/of om te kunnen bouwen in woonuitbreidingsgebied. Wees echter goed op de hoogte van haar wetgeving en de voorwaardes waaraan moet worden voldaan. Hou er bovendien rekening mee dat een sneller en efficiënter vergunningsproces, alsook het bouwen in woonuitbreidingsgebied, betekent dat uw inkomsten pas vanaf de casco staat zullen binnenkomen.
Heeft u nog vragen?
Contacteer ons vrijblijvend voor meer info over groepswoningbouw.
Bron: Crivits & Persyn
