Starten met (handels)huur in België? Deze 7 zaken zijn onmisbaar
Of je nu huurder of verhuurder bent, een goede (handels)huurovereenkomst begint bij duidelijke afspraken. In deze blog zetten we de belangrijkste verplichtingen, rechten en aandachtspunten op een rij – van onderhoud en verbouwingen tot huurprijs, indexering en herziening. Zo voorkom je discussies en bouw je aan een transparante samenwerking.
Duur van de handelshuur
De standaardduur van een handelshuur bedraagt wettelijk minstens 9 jaar, vanaf het moment dat de huurder het pand in gebruik neemt. Een kortere duurtijd wordt automatisch verlengd tot 9 jaar. Voor pop- up handelshuurovereenkomsten geldt een afwijkende regeling: deze mogen maximaal 1 jaar duren en vereisen geen minimumduur. De termijn moet wel expliciet vermeld worden in het contract. Bij overschrijding van die termijn wordt de overeenkomst automatisch beschouwd als een klassieke handelshuur van 9 jaar. Verlenging van een pop-up is mogelijk, zolang de totale duurtijd onder 1 jaar blijft.
Indexering
Bij handelshuur is indexatie enkel mogelijk als een indexeringsclausule in het contract staat – en die is meestal voorzien. Als verhuurder mag u jaarlijks één keer indexeren, zowel bij woning-, handel- als gemene huur, telkens op de verjaardag van de startdatum van de huurovereenkomst. De indexatie gebeurt op basis van de gezondheidsindex, een aangepaste versie van de consumptieprijsindex die geen rekening houdt met onder andere tabak en brandstoffen.
Verplichtingen huurder en verhuurder
Een goede samenwerking tussen huurder en verhuurder begint bij duidelijke afspraken. Beide partijen hebben hun eigen rechten en verantwoordelijkheden.
De huurder moet onder andere tijdig de huur betalen, het pand goed onderhouden en kleine herstellingen uitvoeren. Bij het einde van het huurcontract moet het pand in de oorspronkelijke staat worden teruggegeven.
De verhuurder is verantwoordelijk voor grote structurele herstellingen (zoals dak of muren) en moet het pand in goede staat leveren voor het afgesproken commercieel gebruik. Ook moet hij wettelijk verplichte documenten bezorgen, zoals de plaatsbeschrijving, het EPC en informatie over eventuele bodemverontreiniging.
Wil de huurder verbouwingen doen, dan moeten deze functioneel zijn voor de uitbating, binnen een termijn van drie jaar vallen en voldoen aan veiligheids- en esthetische normen. De verhuurder moet op voorhand geïnformeerd worden, de huurder moet een verzekering afsluiten.
Bij een akkoord over de werken kan de verhuurder kiezen om de meerwaarde of materiaalkosten te vergoeden. Zonder akkoord kan hij eisen dat het pand wordt hersteld of de werken behouden, eventueel met een schadevergoeding. Een onderling akkoord blijft altijd de beste oplossing.
Onderverhuur en overdracht
Onderhuur is in principe toegestaan, tenzij het huurcontract dit uitdrukkelijk verbiedt. De duur van de onderhuur mag nooit langer zijn dan de resterende looptijd van de hoofdhuur. Een onderhuurcontract van minder dan negen jaar is dus mogelijk, zolang het binnen die termijn valt.
Bij handelspanden die ook als woning dienen, heeft een contractueel verbod op onderhuur volledige uitwerking. Wanneer de handelszaak wordt overgedragen in combinatie met een onderhuur of huuroverdracht, heeft zo’n verbod geen juridische uitwerking.
Bij volledige onderhuur of overdracht van de huur én de handelszaak wordt de overnemer beschouwd als nieuwe huurder. Er ontstaat dan een rechtstreekse contractuele relatie tussen verhuurder en overnemer. Let op: de oorspronkelijke huurder blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit het huurcontract. Dit biedt de verhuurder extra zekerheid, zelfs na overdracht.
Herziening van de huurprijs
Huurders en verhuurders kunnen een herziening aanvragen in de laatste drie maanden van elke driejarige periode van een negenjarig huurcontract. Dit is mogelijk wanneer de marktwaarde minstens 15% afwijkt van de contractuele huurprijs én er sprake is van nieuwe, objectieve omstandigheden, zoals veranderingen in de buurt of vastgoedmarkt. De afwijking moet onderbouwd worden met objectieve gegevens, zoals marktstudies of schattingen. Deze regeling zorgt ervoor dat de huurprijs in verhouding blijft tot de actuele waarde van het pand, zonder dat één partij daar eenzijdig invloed op heeft.
Hernieuwing van het huurcontract
De huurder kan tot drie hernieuwingen van telkens negen jaar aanvragen. Dit moet schriftelijk en aangetekend gebeuren tussen 18 en 15 maanden vóór het einde van het lopende contract. De verhuurder heeft drie maanden om te reageren. Zonder tijdige of geldige reactie kan de huurder naar de vrederechter stappen.
Na drie hernieuwingen (max. 36 jaar) zijn de wettelijke hernieuwingsmogelijkheden uitgeput. Een nieuw contract kan dan enkel in onderling overleg worden gesloten, met opnieuw onderhandelde voorwaarden.
Zonder akkoord eindigt de huur op de voorziene datum. Blijft de huurder toch in het pand en reageert de verhuurder niet, dan kan dit als stilzwijgende verlenging worden geïnterpreteerd. Dit is juridisch onzeker, dus leg afspraken bij voorkeur schriftelijk vast.
Vervroegde opzegging en einde van de handelshuur
Zowel huurder als verhuurder kunnen een handelshuur beëindigen, maar de voorwaarden verschillen.
Huurder: mag opzeggen na elke driejarige periode, met een opzegtermijn van zes maanden. Dit moet gebeuren via aangetekend schrijven aan de verhuurder. Een motivering is niet vereist.
Verhuurder: kan enkel opzeggen bij het einde van een driejarige periode, en alleen als dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is voorzien. De opzeg moet schriftelijk én aangetekend gebeuren, mét vermelding van de reden — bijvoorbeeld om zelf een handel uit te baten of door een naaste familielid. De opzeg moet minstens één jaar vóór het einde van de lopende periode worden verstuurd.
Onderling akkoord: op elk moment kunnen huurder en verhuurder de huur beëindigen via wederzijds akkoord. Dit gebeurt idealiter via een proces-verbaal van verzoening bij de vrederechter, zodat alles juridisch correct wordt vastgelegd.
Starten met handelshuur in België vereist duidelijke afspraken over duur, onderhoud, indexering en herziening. Deze 7 kernpunten helpen huurders en verhuurders conflicten te vermijden en zorgen voor een heldere, duurzame samenwerking.
