Wat als een verhuurde woonst wordt verkocht?

Stel je voor, je huurt al jaren een appartement en plots hoor je dat de eigendom verkocht wordt. Of je bent eigenaar van een verhuurd huis en wil het van de hand doen. Wat gebeurt er dan met het lopende huurcontract? Wat zijn de voorwaarden?

In dit artikel leest u wat de wet zegt over de verkoop van een verhuurd onroerend goed bestemd voor bewoning. We bekijken de rechten van de huurder, de verplichtingen van de verkoper en wat de koper precies overneemt. Zo weet je als huurder, verhuurder of kandidaat-koper duidelijk waar je aan toe bent.

Wat moet de verkoper verplicht meedelen?

Informatieplicht bij verkoop van een verhuurd goed bestemd voor bewoning

Bij de verkoop van een verhuurd onroerend goed is transparantie over het huurcontract niet alleen wenselijk, maar ook wettelijk verplicht. De koper moet vooraf duidelijk geïnformeerd worden over de huursituatie, zodat hij weet welke rechten en plichten hij overneemt.

Concreet moet de verkoper vóór het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst meedelen:

• dat de eigendom verhuurd is;
• wie de huurder is;
• wat de voorwaarden van de huurovereenkomst zijn (huurprijs, duur, waarborg, plaatsbeschrijving).

Deze informatie wordt opgenomen in de akte tot overdracht van het zakelijk recht, wat zowel de onderhandse koopovereenkomst als de notariële akte kan zijn. Indien er géén compromis wordt opgesteld, moet alle informatie rechtstreeks in de notariële akte worden opgenomen.

De vastgoedmakelaar die de compromis opstelt, heeft een gelijkaardige informatieplicht. Zo wordt de koper correct geïnformeerd en kan hij een weloverwogen beslissing nemen.

Deze verplichting vloeit voort uit het feit dat de huurder slechts een persoonlijk recht heeft, en geen zakelijk recht. Daarom is het cruciaal dat de koper op de hoogte is van de lopende huurovereenkomst, zodat hij weet of deze tegenwerpelijk is en welke gevolgen dat heeft voor zijn toekomstige rol als verhuurder.

Wat verandert er voor de huurder bij een verkoop?

Wanneer een verhuurde woning van eigenaar verandert, blijft de huurovereenkomst in principe gewoon geldig. Toch is het niet vanzelfsprekend dat de nieuwe eigenaar die huur moet respecteren, dat hangt af van de tegenwerpelijkheid van het huurcontract.

Een huurovereenkomst is tegenwerpelijk aan de koper als ze een vaste datum heeft. Dat kan op verschillende manieren:

• Via een authentieke akte (bijvoorbeeld een notariële akte), die automatisch een vaste datum heeft
• Bij een onderhandse akte kan een vaste datum ontstaan door:
  • registratie van het huurcontract
  • overhandiging van een afschrift aan de betrokken partijen
  • opname van de kerninhoud in een authentieke akte

Daarnaast moet de huurder de eigendom minstens zes maanden vóór de verkoop effectief gebruiken. Beide voorwaarden worden beoordeeld op het moment van overdracht.

Kan de nieuwe eigenaar je er zomaar uitzetten?

Alleen als de huurovereenkomst niet tegenwerpelijk is, is dit in theorie mogelijk. Is de huur wel tegenwerpelijk dan blijft de huurder beschermd en kan hij gewoon blijven wonen behoudens een wettelijke opzeg.

Wanneer mag de koper het huurcontract dan wel opzeggen?

In principe neemt de koper bij de verkoop van een verhuurde eigendom de lopende huurovereenkomst over. Toch voorziet de wet enkele uitzonderingen waarbij de koper het huurcontract mag opzeggen, mits de huurovereenkomst geregistreerd werd.

De koper kan opzeggen in de volgende gevallen:

• Eigen bewoning: de koper wil het onroerend goed zelf betrekken als hoofdverblijfplaats.
• Grote renovatiewerken: er zijn ingrijpende werken gepland die niet verenigbaar zijn met bewoning.
• Wettige reden: een door de wet erkende reden die opzegging rechtvaardigt.

Belangrijk: deze opzegging moet altijd gebeuren volgens de wettelijke opzegtermijnen en voorwaarden. Zo blijft de huurder beschermd tegen willekeurige beëindiging van het contract.

Voorkooprecht: mag de huurder het onroerend goed kopen?

In principe heeft een huurder van een woning of appartement geen wettelijk voorkooprecht. Alleen als er in de huurovereenkomst een conventioneel voorkooprecht is opgenomen, krijgt de huurder de mogelijkheid om de eigendom te kopen. Doe je dat niet, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadevergoeding.

Voor pachters ligt het anders: zij hebben steeds een wettelijk voorkooprecht. Bij verkoop van landbouwgrond of een pachtgrond mag de pachter het goed kopen tegen dezelfde prijs als de hoogste bieder. Als hij dat wil, is de eigendom van hem.

Verkoop van verhuurde eigendom: wat met de huurwaarborg?

Bij de verkoop van een verhuurde eigendom is het belangrijk dat ook de huurwaarborg correct wordt overgedragen. De waarborg is immers een essentieel onderdeel van de huurovereenkomst en biedt de verhuurder zekerheid bij eventuele schade of wanbetaling.

Wie beheert de waarborg na verkoop?

De verkoper moet ervoor zorgen dat de huurwaarborg (inclusief eventuele rente) wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Zo beschikt de koper over alle nodige zekerheden om zijn rol als verhuurder correct op te nemen. Dit kan gaan om een geblokkeerde rekening, een waarborg via een bank, of een andere vorm van garantie.

Wat als er schade is bij vertrek?

Wanneer de huurder het onroerend goed verlaat, is het de nieuwe eigenaar die de staat van de eigendom evalueert en beslist over de terugbetaling van de waarborg. Daarom is het cruciaal dat de waarborg correct en volledig wordt overgedragen bij de verkoop. Een duidelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur en een goede communicatie tussen verkoper, koper en huurder zijn hierbij onmisbaar.

Bezichtigingen tijdens verkoop: wat zijn je rechten als huurder?

Wanneer een verhuurde eigendom te koop wordt aangeboden, wil de vastgoedmakelaar of verkoper vaak bezichtiging organiseren voor kandidaat-kopers. Maar wat betekent dat voor de huurder die er nog woont? Mag de verhuurder zomaar mensen binnenlaten? En hoe bescherm je je privacy?

Mag de verhuurder zomaar mensen binnenlaten?

Nee, de verhuurder mag niet zonder toestemming van de huurder het gehuurde goed betreden met kandidaat-kopers. De huurder heeft recht op het rustig genot van zijn woonst, ook tijdens de verkoopperiode. Dat betekent dat bezichtigingen enkel kunnen plaatsvinden:

• na overleg met de huurder;
• op redelijke tijdstippen;
• en zonder overlast.

Het is dus belangrijk dat de verhuurder duidelijke afspraken maakt met de huurder over wanneer en hoe bezichtigingen plaatsvinden.

Hoe bescherm je je privacy?

Als huurder heb je het recht om je persoonlijke levenssfeer te beschermen. Je mag vragen dat bezichtigingen:

• op vooraf afgesproken momenten plaatsvinden;
• begeleid worden door de makelaar of eigenaar;
• beperkt blijven in aantal en duur.

Een goede communicatie tussen huurder, verhuurder en makelaar is hier essentieel. Zo blijft het verkoopproces vlot verlopen, zonder dat de huurder zich ongemakkelijk voelt.

Contractsoverdracht: wat neemt de koper over?

Bij verkoop van een verhuurd goed gaan de huurrechten automatisch over op de koper zodra de notariële akte is getekend. Vanaf dat moment ontvangt de koper de huurinkomsten en neemt hij ook de rol van verhuurder op zich.

Het gaat om een volledige contractsoverdracht: de koper stapt in de bestaande huurovereenkomst en neemt alle rechten, plichten en bevoegdheden van de verkoper over. Denk aan afspraken over huurprijs, onderhoud, opzegtermijnen en waarborgsommen, die blijven gewoon gelden.

Let op: dit geldt alleen voor de huurovereenkomst. Andere lopende contracten, zoals onderhoudscontracten of serviceovereenkomsten, gaan niet automatisch mee over.

Voor kopers is het dus belangrijk om vooraf te weten welke verplichtingen ze overnemen en welke niet. Zo voorkom je verrassingen na de overdracht en weet je precies waar je als nieuwe eigenaar aan toe bent.

Wenst u meer informatie over de verkoop van uw verhuurde woning of de woning die u zelf huurt? Ons verkoopteam staat klaar om u verder te helpen!