Algemeen

Wanneer je een woning huurt, krijg je te maken met verschillende uitgaven.

Kosten zijn maandelijkse uitgaven die nodig zijn om een woning te gebruiken. Denk aan energie en water. Zonder deze voorzieningen is comfortabel wonen niet mogelijk.

Lasten zijn verplichte bijdragen aan de overheid, zoals belastingen en retributies. Voorbeelden zijn de huisvuilbelasting en de onroerende voorheffing. Deze zorgen voor publieke diensten en infrastructuur.

Huurlasten kunnen op twee manieren worden aangerekend: via een forfaitair bedrag of op basis van werkelijke kosten, ook wel provisie genoemd. Een forfait houdt in dat de huurder elke maand een vast bedrag betaalt, ongeacht het werkelijke verbruik.

Bij provisie betaalt de huurder eerst een maandelijks voorschot, waarna een afrekening volgt op basis van de werkelijke uitgaven. In beide systemen moeten kosten en lasten altijd apart van de huurprijs worden vermeld.

Een forfaitair bedrag of provisiekost kan worden aangepast mits schriftelijk akkoord van beide partijen. Zowel huurder als verhuurder kan bij gebrek aan akkoord aan de vrederechter vragen om het forfaitair bedrag te herzien of om over te schakelen naar het systeem van werkelijke kosten. In dat geval moet de verhuurder een gedetailleerde afrekening opstellen, de nodige bewijsstukken voorleggen en eventuele te veel betaalde bedragen terugbetalen.

Woninghuurcontracten vóór en vanaf januari 2019

De regels rond kosten en lasten bij woninghuur hangen niet alleen af van de datum van het huurcontract, maar ook van het juridisch kader: federaal of Vlaams.

Federale woninghuur (voor 1 januari 2019)

Voor huurcontracten vóór 1 januari 2019 geldt het federale woninghuurrecht. De verdeling van kosten en lasten wordt grotendeels vrij overeengekomen, met enkele wettelijke uitzonderingen zoals de onroerende voorheffing. De datum van de notariële verkoopakte bepaalt welke regels van toepassing zijn.

Vlaamse woninghuur (vanaf 1 januari 2019)

Sinds 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Dit bepaalt duidelijk wie welke kosten draagt. De onroerende voorheffing en huurbemiddelingskosten zijn wettelijk ten laste van de verhuurder. Voor andere kosten is er een indicatieve lijst. Afwijkingen zijn enkel toegestaan in het voordeel van de huurder. Kosten die niet op de lijst staan, zijn ten laste van de huurder als ze nodig zijn voor het gebruik van de woning.

Lijsten van kostenverdeling huurder en verhuurder

In grote lijnen geldt dat de verhuurder instaat voor herstellingen die voortvloeien uit normale slijtage of onverwachte gebeurtenissen, zoals stormschade. De huurder is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud en kleine herstellingen, zoals het vervangen van een lamp of het ontstoppen van een afvoer.

De lijsten hieronder zijn specifiek van toepassing op appartementen en woning in mede-eigendom. Het gaat om bijkomende, niet-limitatieve opsommingen van gemeenschappelijke kosten die de verhuurder mag doorrekenen aan de huurder. Zo wordt duidelijk welke kosten verband houden met het gebruik van gemeenschappelijke delen, zoals elektriciteit, liftonderhoud of de syndicus, en hoe deze verdeeld worden tussen huurder en verhuurder.

Lijst voor de kosten en lasten in een mede-eigendom:

Om misverstanden te vermijden, heeft de Vlaamse overheid een indicatieve lijst van kleine huurherstellingen opgesteld. Deze lijst maakt deel uit van het Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 en verduidelijkt welke taken standaard onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen.

Termijnen, verjaring en afrekening

Huurlasten worden meestal maandelijks betaald, maar de termijn van de afrekening hangt doorgaans af van de syndicus en de afspraken binnen de mede-eigendom. Bij werkelijke kosten moet de verhuurder een gedetailleerde kostenstaat opstellen en de bewijsstukken voorleggen. De afrekening van gemeenschappelijke kosten kan door de eigenaar bij de syndicus worden opgevraagd.

Heb jij als huurder te veel betaald? Dan heb je het recht om dat bedrag terug te vorderen. Het wordt aangeraden om dit via een aangetekend schrijven te doen. Let op:

• Je kan enkel terugbetaling vragen voor sommen die je vijf jaar vóór het schrijven hebt betaald.
• De rechtsvordering verjaart één jaar na de datum van dat aangetekend schrijven.

Bij onenigheid over het bedrag van de lasten kan je als huurder altijd terecht bij de vrederechter. Die beoordeelt of de kosten redelijk zijn en kan een herziening of omzetting naar werkelijke kosten toestaan.

Lijst van kleine huurherstellingen

De Vlaamse Regering heeft een lijst opgesteld met kleine herstellingen die ten laste van de huurder kunnen vallen. Die lijst is niet-limitatief, wat betekent dat ze geen volledig overzicht biedt van alle mogelijke gevallen.

Voorbeelden uit de lijst:

• Sleutels vervangen bij verlies
• Gebroken glas vervangen
• Scharnieren vastschroeven als ze loskomen en oliën
• Voorkomen dat de dakgoten verstoppen door ophoping van dode bladeren
• Het schilderwerk/ behangpapier in goede staat onderhouden
• Niet behoorlijke werkende stopcontacten/ schakelaars vervangen
• Het periodiek laten nakijken van verwarmingsketels, zonneboilers, ventilatiesystemen en beveiligingssystemen

De volledige lijst vindt u via deze link: 7 december 2018. - Besluit van de Vlaamse Regering ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet

Nog vragen over de kosten en lasten bij woninghuur? 

Voor al uw vragen kan u terecht bij Hanna en Paulien. Zij begeleiden u graag doorheen het hele verhuurproces.