De gesplitste aankoop van een onroerend goed wordt bij ondernemers regelmatig toegepast om tussen de klippen door te zeilen. Wilt u als ondernemer enkele vennootschapsbelastingen uit de weg gaan, terwijl u toch blijft genieten van de vennootschapsvoordelen? Of wilt u uw vennootschap voorzien van een locatie zonder dat zij huur moeten betalen? Dan is de gesplitste aankoop van onroerend goed zeker het bekijken waard.

In dit artikel focussen we louter op de gesplitste aankoop met uw vennootschap. Wilt u uw onroerend goed gesplitst aankopen met uw erfgenaam, als deel van uw successieplanning? Dan past het blogartikel “gesplitste aankoop van vastgoed: successieplanning” waarschijnlijk beter in uw straatje.

 

Gesplitste aankoop, naakte eigendom en vruchtgebruik uitgelegd

De gesplitste aankoop van een onroerend goed houdt in dat de ene partij de naakte eigendom koopt en de andere partij het vruchtgebruik. Het naakte of blote eigendom is dan enkel en alleen het onroerend goed dat “ontbloot” is van het vruchtgebruik. De eigenaar heeft het loutere eigendomsrecht, niet het gebruiks- of genotsrecht.

Logischerwijze, houdt het vruchtgebruik net het omgekeerde in. De eigenaar van het vruchtgebruik heeft het recht om de naakte eigendom van de andere partij te gebruiken en daarvan de vruchten te plukken. Anders gezegd, de vruchtgebruiker mag het onroerend goed bewonen, beheren en verhuren voor eigen inkomsten.
 

gesplitste aankoop vennootschap naakte eigendom vruchtgebruik recht van opstal


Gesplitste aankoop tussen ondernemer en vennootschap

Als ondernemer kunt u uw onroerend goed gesplitst aankopen met uw eigen vennootschap. De zogenaamde blote eigendom verwerft u dan als natuurlijk persoon en het vruchtgebruik verwerft u voor een periode van maximum 30 jaar als vennootschap. Op die manier heeft uw vennootschap het gebruiks- en genotsrecht zonder dat zij huur moet betalen. Bovendien kan uw vennootschap de aankoopkosten in mindering brengen van de belastbare winst. Een fiscaal voordeel waar enkel de vennootschap - en niet de particulier - van geniet.

Na afloop van de vruchtgebruiksperiode wordt u als particulier volle eigenaar van het pand. Hierdoor ontsnapt u in principe aan fiscale repercussies en aan de meerwaardebelasting die uw vennootschap zou moeten betalen bij de eventuele verkoop van uw onroerend goed. 

Dankzij de gesplitste aankoop ontloopt u dus bepaalde belastingen die worden opgelegd aan vennootschappen, terwijl u toch nog (deels) geniet van de aftrekbare kosten waar u als ondernemer recht op heeft.


Verhuur met btw-optie

Het kan ook zijn dat de vennootschap het vruchtgebruik koopt, maar het gebouw niet zelf zal betrekken. De vruchtgebruiker mag het onroerend goed namelijk ook verhuren. En daar valt sinds 1 januari 2019 eveneens een voordeel uit te halen. 

Bij een gebruik van een nieuw onroerend goed voor de uitoefening van eigen activiteiten was de btw op de oprichting ook voordien reeds aftrekbaar, maar tot voor 1 januari 2019 was de vennootschap dit voordeel kwijt wanneer ze het onroerend goed verhuurde.

Vanaf januari 2019 heeft men de btw-optie op de verhuur van professioneel nieuw- of vernieuwbouw (grondige renovatie). Wanneer de vennootschap het vruchtgebruik koopt en deze vervolgens verhuurt aan een btw-plichtige rechtspersoon, kan de vennootschap btw aanrekenen bovenop deze huur. Hierdoor kan de verhuurder de btw op de nieuwbouw of van de grondige renovatie alsnog recupereren.

Let wel: de btw-optie is enkel toepasbaar op nieuwbouw of een grondig gerenoveerd gebouw. Daarnaast moet de huurder btw-plichtig zijn en het gebouw uitsluitend voor btw-plichtige activiteiten gebruiken. Het mag ook om een vrijgestelde of gemengde belastingplichtige gaan.

Ten slotte moeten beide partijen akkoord gaan om de huur te onderwerpen aan btw. Aangezien de huurder de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek kan brengen en de maatregel voor hem dus budgetneutraal is, is dit doorgaans echter geen probleem.
 

gesplitste aankoop vennootschap recht van opstal vruchtgebruik naakte eigendomm


Van Ruysseveldt methode naar strengere DVB formule

Naast de voordelen bij een gesplitste aankoop met uw vennootschap, zijn er ook strikte regels waar u best waarde aan hecht. Zo controleert de fiscus vrij systematisch of het vruchtgebruik correct gewaardeerd werd. Voorheen was een gesplitste aankoop voor vennoten (privé-professioneel) enorm voordelig vanwege de methode Ruysseveldt, die een favorabele waarde op het vruchtgebruik plakte.

Zo kon de vennootschap met de Ruysseveldt methode tot 85% van de aankoopsom voor vruchtgebruik betalen, waardoor de ondernemer slechts 15% voor de naakte eigendom verschuldigd was. Het belangrijkste voordeel hierbij was dat 85% van de kosten alsook de lasten van het onroerend goed (onroerende voorheffing, onderhoudskosten, etc.), in mindering gebracht konden worden van de belastbare winst.

Na een opvallend excessief gebruik van de gesplitste aankoop door vennoten, werd de methode Ruysseveldt echter onder het vuur gelegd. Ze zou tot een overwaardering van het vruchtgebruik leiden. In 2016 legde de Dienst Voorafgaande Beslissingen een strengere formule voor (de DVB formule), waarbij ook rekening werd gehouden met de huur die het bedrijf anders had moeten betalen en een eventuele waardestijging tijdens de periode van het vruchtgebruik. Een berekeningsmethode die vele vennoten plots duur kwam te staan.

Zo plaatste de nieuwe formule de splitsing tussen het vruchtgebruik en de naakte eigendom eerder op 60%-40% in plaats van 85%-15%. Een verandering die op een vastgoedbedrag een notabel verschil maakte. Deze strengere berekeningsformule wordt tot op de dag van vandaag doorgevoerd, met terugwerkende kracht.

 

Waakzaam oog van fiscus bij slechts deels beroepsmatig gebruik

Daarnaast moet u ook tijdens de periode van het vruchtgebruik op uw tellen letten. Uw vennootschap kan een deel van het pand ter beschikking stellen als woning aan uzelf, maar dit wel onder waakzaam oog van de fiscus.

De fiscus viseert vennoten of bedrijfsleiders die hun eigen woning of tweede verblijf gesplitst aankopen. Om discussies met de fiscus te vermijden, moet de vennoot dan ook kunnen aantonen dat hij of zij een economisch voordeel geniet en het pand minstens deels beroepsmatig gebruikt.

Wanneer een bedrijfsleider een pand dan effectief deels als woning en deels beroepsmatig gebruikt, houdt de fiscus de kosten die de vennootschap in aftrek neemt, nauwkeurig in de gaten. Enkel de beroepskosten waarvoor aangetoond kan worden dat ze gemaakt zijn ter vergoeding van reële prestaties van de bedrijfsleider, mogen volgens de fiscus worden afgetrokken. Ook herstellingen op kosten van de vennootschap worden stevig onder de loep genomen. Indien deze eigenlijk voor rekening van de naakte eigenaar hoorden te zijn, zal de fiscus de afgetrokken kosten sterk betwisten. Het gaat dan vaak over grove herstellingen zoals renovatiewerken of vernieuwing van een dak, verwarming of elektriciteit. Normale herstellingen mogen op rekening van de vennootschap worden genomen.

Ten slotte bent u zich best ook bewust van mogelijke vergoedingen die kunnen optreden bij afloop van de vruchtgebruiksperiode. In principe verwerft de naakte eigenaar het volle eigendom zonder bijkomende kosten, wanneer het vruchtgebruik uitdooft. Werden er echter verbouwingswerken verricht tijdens de vruchtgebruiksperiode, dan dienen die alsnog vergoed te worden aan de vennootschap.
 

gesplitste aankoop vennootschap naakte eigendom vruchtgebruik recht van opstal


Gesplitste aankoop: recht van opstal

U kunt uw vastgoed ook gesplitst aankopen onder het principe van het recht van opstal. Als natuurlijke persoon koopt u dan de grond en het recht om op die grond te bouwen geeft u aan uw vennootschap. Zo wordt u de grondeigenaar of opstalgever en uw vennootschap de eigenaar van de gebouwen of de opstalhouder. Hierdoor kan de vennootschap opnieuw genieten van aftrekbare kosten alsook van eventuele inkomsten, etc.

Wanneer het recht van opstal afloopt, gaat het recht van natrekking van kracht. Dat recht houdt in dat de grondeigenaar automatisch eigenaar is van de gebouwen op die grond. Fiscaal gezien betekent dit een verschuiving van waarde van de vennootschap naar de privépersoon. Voorheen gebeurde deze verschuiving zonder kosten, maar vandaag verwacht de fiscus dat u als natuurlijke persoon de actuele of venale waarde van het gebouw betaalt aan uw vennootschap.

Betaalt u een vergoeding die overeenkomt met de actuele waarde, dan is er geen probleem. Betaalt u geen vergoeding of een te lage vergoeding, dan kan de fiscus dat interpreteren als een voordeel waarop u belast dient te worden.

Deze methode is dus eerder interessant voor gebouwen die op termijn verminderen in waarde, zoals serres of stallen. De meerwaarde zit dan in de grond.

 

Nog vragen?

Je mag ons altijd contacteren over de gesplitste aankoop

Of voor eender wat natuurlijk.

 

Referenties: KBC, De Tijd, BNP Paribas