Wie een onroerend goed koopt, betaalt naast de aankoopsom ook registratierechten. Registratierechten of verkooprechten zijn eenmalige belastingen die de overheid int voor de registratie van de koopakte in een register. Hierna bent u officieel eigenaar van het onroerend goed.

Sinds 2018 heeft de Vlaamse regering de registratierechten systematisch verlaagd, althans bij de aankoop van de enige en eigen woning. De stijgende woningprijzen vormen een heuse barricade voor mensen die een eerste eigendom wensen te kopen. Door de registratierechten van een enige en eigen woning te verlagen wil de Vlaamse regering kopers hierbij helpen.

Ook in 2022 staat er een belastingverlaging op til. Daarnaast worden ingrijpende energetisch renovaties, alsook slopingen en heropbouw sterk gestimuleerd door historisch lage tarieven. Anderzijds wordt de aankoop van een bouwgrond of een tweede eigendom sterker belast.

Landbergh helpt u om het overzicht te bewaren en zet het voor u op een rij.

1. De registratierechten voor 2018

Tot 1 juni 2018 werd er in Vlaanderen onderscheid gemaakt tussen groot en klein beschrijf in functie van het kadastraal inkomen (KI): de geschatte huurwaarde. In geval van een groot beschrijf (hoog KI) bedroegen de registratierechten 10% van de verkoopprijs. Bij de aankoop van een bescheiden woning (laag KI) werd dit percentage gehalveerd. Het ging dan om een zogenaamd ‘klein beschrijf’ waarbij u genoot van verminderde registratierechten van 5%.

De belangrijkste voorwaarde die hieraan vasthing was dat het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen lager lag dan een op voorhand bepaald maximumbedrag. Dat bedrag ging van 745 euro (bij maximum twee kinderen ten laste) tot 1045 euro (bij meer dan 6 kinderen ten laste).

2. De registratierechten van 2018-2021

A. 7% of 10% registratierechten

Op 1 juni 2018 werd het klein en groot beschrijf afgeschaft in Vlaanderen. Als vervanging kwam er een eenheidstarief van 7% of 10% op de aankoopsom. Wie wou genieten van 7% registratierechten moest voldoen aan een lijst voorwaarden: (1) het moest gaan om een woning, (2) zuiver en in volle eigendom aangekocht (3) door een natuurlijk persoon, (4) die geen volle eigenaar was van een andere woning of bouwgrond (5) en die binnen de twee jaar werd ingeschreven op het adres van de aangekochte woning.

Wie niet aan deze voorwaarden voldeed, bijvoorbeeld kopers van bouwgronden, moest alsnog 10% registratierechten betalen. Zo moesten ook kopers van nieuwbouwwoningen 10% betalen op het grondaandeel en 21% btw op het constructie-aandeel.

B. 5% of 6% registratierechten

Een goed jaar later besloot de regering om de registratierechten nogmaals te verlagen van 7% naar 6% (onder dezelfde voorwaarden). Dit als compensatie voor de afschaffing van de woonbonus in 2020. Wie energiezuinig verbouwde, kon zelfs genieten van een gunsttarief van 5%. Vanaf 1 januari 2021 gold dit ook voor sloop en heropbouw.

Voor bouwgronden en investeringspanden bleef echter het tarief van 10% gelden. Ook nieuwbouwkopers waren nog steeds 10% registratierechten op het grondaandeel verschuldigd en 21% btw op het constructie-aandeel.

3. De registratierechten vanaf 2022

A. Van 6% naar 3% registratierechten (enige eigen woning)

Vanwege de blijvende stijging van de woningprijzen, boog de regering-Jambon zich in 2021 nogmaals over de Vlaamse woonfiscaliteit. Het resultaat was opnieuw een vermindering van de registratierechten voor kopers van een enige en eigen woning. Zij betalen vanaf 1 januari 2022 nog slechts 3% registratierechten in plaats van 6%, indien ze voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. Natuurlijk persoon
De aankoop moet worden verwezenlijkt door een natuurlijk persoon. Rechtspersonen kunnen niet genieten van het verlaagde tarief.

2. Zuivere aankoop
Het moet gaan om een zuivere verkoop, of anders gezegd, de koper moet een prijs in geld betalen voor het onroerend goed. Het mag niet gaan om een ruil of onttrekking aan een vennootschap.

3. Gehele volle eigendom
Bij de aankoop van de woning moet de gehele volle eigendom verkregen worden. Het gunsttarief is niet geldig indien enkel de blote eigendom of het vruchtgebruik wordt aangekocht. De aankoop van een deel van een woning die niet leidt tot de verwerving van de gehele volle eigendom wordt evenzeer uitgesloten.

4. Huisvestiging
Het moet gaan om een woning, een onroerend goed dat dient voor huisvestiging. Bouwgronden en commerciële panden komen niet in aanmerking.

5. Enige woning
De koper mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Wie nog een woning heeft, krijgt vanaf 1 januari 2022 wel twee jaar de tijd om deze te verkopen, in plaats van één jaar.

6. Inschrijving bevolkingsregister
De koper moet zich binnen de drie jaar na het verlijden van de notariële akte inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister, op het adres van de aangekochte woning.

B. Van 5% naar 1% registratierechten (IER of sloop en heropbouw)

Wie voldoet aan alle bovenstaande voorwaarden en beslist om de woning ingrijpend energetisch te renoveren of te slopen en heropbouwen, betaalt vanaf 1 januari 2022 slechts 1% registratierechten in plaats van 5%.

Een energetische renovatie geldt pas als ingrijpend indien er een architect aan te pas komt en er een bouwaanvraag wordt ingediend. Bovendien moet 75% van de buitengrenzen (buitenmuren, daken, vensters en deuren) geïsoleerd zijn en moeten zaken zoals verwarmingsinstallaties, koeling en warm water volledig worden vervangen. Ook de sloop en heropbouw van een woning moeten voldoende ingrijpend zijn. Zo moet de nieuwbouw minstens een wooneenheid of minstens 800 m³ omvatten.

Daarnaast moet u binnen de zes jaar (voorheen vijf) na het verlijden van de notariële akte een EPB-aangifte indienen die aantoont dat de woning voldoet aan de vooraf opgelegde EPB-eisen. Bovendien moet u zich, vanaf het verlijden van de akte, binnen de zes jaar inschrijven in het bevolkings- of vreemdelingenregister, op het adres van de ingrijpend energetisch gerenoveerde of (deels) heropgebouwde woning.

C. Bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woningen

Wie een ‘bescheiden’ woning koopt en voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief van een enige eigen woning, kan genieten van een bijkomende vermindering. Een bescheiden woning is een woning met een maximale aankoopprijs. Vanaf 1 januari 2022 wordt die maximale aankoopprijs verhoogt, waardoor meer woningen in aanmerking komen. Het grensbedrag stijgt van 200 000 naar 220 000 euro. In kernsteden en in de Vlaamse Rand rond Brussel stijgt het van 220 000 naar 240 000 euro. 
Deze woningen hoeven geen registratierechten te betalen op de eerste schijf van 93 333 euro. Concreet betekent dit een vermindering van 2800 euro in geval van 3% registratierechten en een vermindering van 960 euro in geval van 1% registratierechten.

D. Van 10% naar 12% registratierechten (tweede eigendom, bouwgrond, bedrijfspand of nieuwbouw)

Voor wie een tweede eigendom of een bedrijfspand koopt, keert het tij minder in hun voordeel. Vanaf 1 januari 2022 betalen zij 12% in plaats van 10% registratierechten. Ook wie een bouwgrond of nieuwbouw koopt, betaalt vanaf 2022 12% op het grondaandeel en 21% btw op het constructie-aandeel.

Positief is echter wel dat het verlaagde btw-tarief van 6% blijft gelden tot en met 31 december 2022 en mogelijks ook verlengd zal worden.

Kanttekening: de bovengenoemde nieuwe tarieven zijn geldig bij alle koopovereenkomsten waarvan de notariële akte wordt verleden na 1 januari 2022. Deze wetgeving is echter nog niet definitief en kan nog wijzigen na de definitieve stemming binnen het Vlaams Parlement.

Bron: Vlaamse Overheid

4. De registratierechten vanaf 2025

A. van 3% naar 2% registratierechten (enige eigen woning)

Vanwege de aanhoudende stijging van de woningprijzen boog de Vlaamse regering zich opnieuw over de woonfiscaliteit. Het resultaat was een verdere verlaging van de registratierechten voor kopers van een enige en eigen woning. Sinds 1 januari 2025 betalen zij nog slechts 2% registratierechten in plaats van 3%, mits ze voldoen aan de volgende zeven voorwaarden:

1. Natuurlijk persoon

De aankoop moet worden verwezenlijkt door een natuurlijk persoon. Rechtspersonen kunnen niet genieten van het verlaagde tarief.

2. Zuivere aankoop

Het moet gaan om een zuivere verkoop, of anders gezegd, de koper moet een prijs in geld betalen voor het onroerend goed. Het mag niet gaan om een ruil of onttrekking aan een vennootschap.

3. Gehele volle eigendom

Bij de aankoop van de woning moet de gehele volle eigendom verkregen worden. Het gunsttarief is niet geldig indien enkel de blote eigendom of het vruchtgebruik wordt aangekocht. De aankoop van een deel van een woning die niet leidt tot de verwerving van de gehele volle eigendom wordt evenzeer uitgesloten.

4. Bestaande woning

Het moet ook gaan om de aankoop van een bestaande woning.

5. Enige woning

De koper mag geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Wie nog een woning heeft, krijgt twee jaar de tijd om deze te verkopen.

6. Hoofdverblijfplaats

De verkrijger moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen in de woning binnen de drie jaar na datum van de authentieke akte.

7. Vlaams gewest

De woning moet in het Vlaamse Gewest gelegen zijn.

Bron: Het verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning - Overzicht | Vlaanderen.be

B. Afschaffing 1% registratierechten bij IER of sloop en heropbouw

Wie vóór 1 januari 2025 een compromis heeft gesloten voor een woning die zal worden onderworpen aan de Ingrijpende Energetische Renovatie (IER), gedeeltelijke heropbouw of volledige heropbouw, kon nog genieten van het verlaagde tarief van 1% registratierechten. Dit gunsttarief vervalt voor overeenkomsten gesloten vanaf 2025, al blijft het toepasbaar bij notariële akten als het compromis dateert van vóór die datum.

Om in aanmerking te komen, moet de koper zich ertoe verbinden om binnen zes jaar na aankoop een EPB-aangifte in te dienen die aantoont dat de werken voldoen aan de strikte EPB-eisen. Ook de domicilievoorwaarde is strenger: de koper moet zich binnen zes jaar inschrijven op het adres van de aangekochte woning. Let op: dit tarief geldt niet voor bestaande woningen zonder ingrijpende verbouwing, maar wél bij de sloop en heropbouw, mits voldaan aan de voorwaarden uit het Energiebesluit.

Bron: Aanvullend verlaagd tarief voor de aankoop van de enige eigen woning met verbintenis tot ingrijpende energetische renovatie | Vlaanderen.be

C. Bijkomende rechtenvermindering voor bescheiden woningen

Wie in Vlaanderen een bescheiden woning aankoopt en voldoet aan de voorwaarden voor het verlaagd tarief van een enige eigen woning, kan ook na 2025 genieten van een bijkomende vermindering op de registratierechten. Een bescheiden woning is een woning waarvan de aankoopprijs onder een vastgelegde grens blijft. Sinds 1 januari 2022 werden deze grensbedragen verhoogd, en deze aanpassing blijft ook in 2025 van kracht. Voor woningen buiten kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel geldt een maximale aankoopprijs van 220.000 euro. In kernsteden en de Vlaamse Rand stijgt deze grens tot 240.000 euro.

Wie onder deze voorwaarden een woning aankoopt en in aanmerking komt voor het verlaagd tarief van 2% registratiebelasting, ontvangt vanaf 1 januari 2025 een bijkomende rechtenvermindering van 1.867,00 euro op het totaal van de berekende registratierechten.

Bron: Bijkomende vermindering van het verkooprecht voor een enige eigen 'bescheiden' woning | Vlaanderen.be

D. Van 10% naar 12% registratierechten (tweede eigendom, bouwgrond, bedrijfspand of nieuwbouw)

Voor wie een tweede eigendom of een bedrijfspand aankoopt, blijft het fiscale voordeel beperkt. Sinds 1 januari 2022 geldt een verhoogd tarief van 12% registratierechten, en dit blijft ook in 2025 ongewijzigd. Hetzelfde tarief geldt bij de aankoop van bouwgrond of nieuwbouw, waarbij men 12% registratiebelastingen betaalt op het grondaandeel en btw op het constructie-aandeel.

Een positieve evolutie is echter de definitieve verankering van het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw. Sinds 29 juli 2025 is deze maatregel wettelijk vastgelegd, waardoor kopers van heropgebouwde woningen in bepaalde gevallen blijvend kunnen genieten van dit gunsttarief.

Bron: Wijzigingen verkooprecht vanaf 1 januari 2022 | Vlaanderen.be

E. Afschaffing gunsttarief beschermd monument

Tot en met 31 december 2024 kon je bij de aankoop van een beschermd monument genieten van een verlaagd verkooprecht. Dit gold voor verkoopovereenkomsten die vóór die datum werden ondertekend. De korting bestond uit:

• Een basisvermindering van 6% op de registratierechten
• Een extra vermindering van 1% als het monument ook als woning werd aangekocht

Vanaf 1 januari 2025 is deze gunstregeling afgeschaft voor nieuwe verkoopovereenkomsten. Dat betekent dat je bij een aankoop vanaf 1 januari 2025 niet langer automatisch recht hebt op deze korting.

Belangrijk: Heb je vóór 1 januari 2025 een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten, maar wordt de notariële akte pas later verleden? Dan kan je nog steeds gebruikmaken van het verlaagde tarief, op voorwaarde dat je kan aantonen dat de overeenkomst tijdig werd ondertekend.

Bron: Tarief van 1% bij beschermde monumenten als enige eigen woning | Vlaanderen.be

Vanaf 2026: strengere voorwaarden voor het verlaagd tarief van 2% registratierechten

De Vlaamse regering voert vanaf 1 januari 2026 nieuwe regels in om misbruik van het verlaagd tarief van 2% registratierechten tegen te gaan. Voortaan moet de koper minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd zijn in de aangekochte woning. Korte inschrijving van enkele weken volstaat dus niet meer.

Daarnaast worden gemengde aankopen (tussen natuurlijke personen en vennootschappen) en gesplitste aankopen (vruchtgebruik - blote eigendom) uitgesloten van het voordeeltarief. Enkel aankopen in volle eigendom door natuurlijke personen komen nog in aanmerking.

Bronnen: De Tijd en Registratierechten tweede woning veranderen vanaf 1 januari - Livios

Heeft u nog vragen over registratierechten of andere onderwerpen? Ons team van experts staat altijd klaar om u verder te helpen!