Gesplitste aankoop van vastgoed: successieplanning
De gesplitste aankoop van een onroerend goed is een spitsvondige en veelgebruikte techniek in de successieplanning. Ze kan uw erfgenaam dan ook aardig wat geld besparen. Wilt u uw onroerend goed schenken zonder dat daar schenkbelastingen op worden gelegd? Of wilt u uw (klein)kinderen de erfbelastingen besparen die zij bij het erven van uw vastgoed moeten betalen? Dan is de gesplitste aankoop van onroerend goed zeker het bestuderen waard.
In dit artikel focussen we louter op de gesplitste aankoop tussen natuurlijke personen. Wilt u uw onroerend goed gesplitst aankopen met uw vennootschap? Dan past het blogartikel “gesplitste aankoop van vastgoed met uw vennootschap” waarschijnlijk meer in uw straatje.
Gesplitste aankoop, naakte eigendom en vruchtgebruik uitgelegd
De gesplitste aankoop van een onroerend goed houdt in dat de ene partij de naakte eigendom koopt en de andere partij het vruchtgebruik. Het naakte of blote eigendom is dan enkel en alleen het onroerend goed dat “ontbloot” is van het vruchtgebruik. De eigenaar heeft het loutere eigendomsrecht, niet het gebruiks- of genotsrecht.
Logischerwijze, houdt het vruchtgebruik net het omgekeerde in. De eigenaar van het vruchtgebruik heeft het recht om de naakte eigendom van de andere partij te gebruiken en daarvan de vruchten te plukken. Anders gezegd, de vruchtgebruiker mag het onroerend goed bewonen, beheren en verhuren voor eigen inkomsten.
Gesplitste aankoop als deel van successieplanning
Een onroerend goed gesplitst aankopen gebeurt in de meeste gevallen tussen (groot)ouders en (klein)kinderen als deel van de successieplanning. Het onroerend goed wordt dan niet geschonken of geërfd, maar bij overlijden wel automatisch doorgegeven zonder dat er belastingen of kosten moeten worden betaald.
Stel, het (klein)kind verwerft de blote eigendom en de (groot)ouders verwerven het vruchtgebruik. De (groot)ouders genieten dan van het gebruiks- en genotsrecht, wat betekent dat ze de eigendom mogen bewonen, verhuren en beheren. Wanneer ze overlijden, dooft dit vruchtgebruik uit en worden de bezitters van de blote eigendom automatisch en van rechtswege volle eigenaar van het onroerend goed. Aangezien het vruchtgebruik door de gesplitste aankoop niet in de nalatenschap zit, hangen er geen successierechten of erfbelastingen aan vast. Het (klein)kind verwerft het onroerend goed dus zonder kosten.
Het aankoopbedrag van de blote eigendom schenken
Het (klein)kind dat bij de gesplitste aankoop de blote eigendom moet aanschaffen om later zonder kosten of belastingen volle eigenaar van het onroerend goed te worden, beschikt op jonge leeftijd niet altijd over de financiële middelen om mee te stappen in dit verhaal. Het achterpoortje dat hiervoor vaak wordt gebruikt, is het schenken van het aankoopbedrag. De (groot)ouders schenken het bedrag dan dat het (klein)kind nodig heeft om de blote eigendom zelf te kunnen aanschaffen. Dit kan gebeuren via een geregistreerde schenking of een niet-geregistreerde schenking.
Het aankoopbedrag van de blote eigendom schenken
Het (klein)kind dat bij de gesplitste aankoop de blote eigendom moet aanschaffen om later zonder kosten of belastingen volle eigenaar van het onroerend goed te worden, beschikt op jonge leeftijd niet altijd over de financiële middelen om mee te stappen in dit verhaal. Het achterpoortje dat hiervoor vaak wordt gebruikt, is het schenken van het aankoopbedrag. De (groot)ouders schenken het bedrag dan dat het (klein)kind nodig heeft om de blote eigendom zelf te kunnen aanschaffen. Dit kan gebeuren via een geregistreerde schenking of een niet-geregistreerde schenking.
Geregistreerde versus niet-geregistreerde schenking
Tot 12 juni 2018 hing er een staartje aan het schenken van het aankoopbedrag om de blote eigendom te kunnen aanschaffen, maar dat standpunt veegde de Raad van State ondertussen van tafel.
Wanneer de vruchtgebruikers van een onroerend goed overlijden, gaat de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) ervan uit dat het onroerend goed in volle eigendom aanwezig is in de nalatenschap, wat betekent dat de erfgenaam erfbelastingen moet betalen op de volledige waarde van het vastgoed.
Om hieraan te ontsnappen, moet er aangetoond worden dat de erfgenaam over het aankoopbedrag van de blote eigendom beschikte op het moment van de aankoop van het onroerend goed.
Voorheen zag VLABEL hiervoor enkel geregistreerde schenkingen waarop schenkingsrecht werd betaald als geldig tegenbewijs. Op 12 juni 2018 besliste de Raad van State echter dat ook een niet-geregistreerde schenking aanvaard moet worden als tegenbewijs. Op die manier is het dus mogelijk om niet enkel aan de hoge erfbelastingen te ontsnappen, maar ook aan de schenkingsbelastingen.
Opgelet:
Wanneer de schenker binnen de drie jaar na de schenking overlijdt en er geen schenkbelastingen werden betaald, zal er een veel hogere erfbelasting verschuldigd zijn. In geval van een nakend overlijden binnen de drie jaar na schenking, is het dus aangeraden om de schenkingsakte alsnog vrijwillig te laten registreren. U betaalt dan toch nog een schenkbelasting op het geschonken bedrag van de blote eigendom, maar vermijdt zo wel de fors hogere erfbelastingen op het volledige onroerend goed.
Indien de schenker reeds overleden is binnen de drie jaar na schenking, is een erfbelasting onvermijdelijk bij een niet-geregistreerde schenking.
N.B.: De periode van drie jaar zou volgens het Vlaams Regeerakkoord verlengd worden tot vier jaar. Of die periode met terugwerkende kracht zal ingaan, valt nog te zien.
Nog vragen over de gesplitste aankoop?
Je mag ons altijd contacteren over de gesplitste aankoop. Of voor eender wat natuurlijk.
Bron: Notaris.be, ABM Accountants, Cazimir, KBC
